Blog 昭和レトロ

「をして」って何！？推して知るべし

2010-04-01T14:40:00+09:00

昭和５３年

【問　34】　宅地建物取引業者の重要事項の説明義務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　取引の相手に対し、契約が成立するまでの間に、重要事項を記載した書面を交付し、取引主任者ではないが物件に精通した社員をして、十分な説明をさせた。

２　取引の相手方に対し、契約が成立するまでの間に、取引主任者をして重要事項について十分な説明をさせ、契約が成立した後、重要事項を記載した書面を交付した。

３　取引の相手方に対し、契約が成立するまでの間に、取引主任者全員不在のため、代表者自ら重要事項を記載した書面を交付して十分説明をし、契約が成立した後に取引主任者をして重要事項について十分な説明をさせた。

４　取引の相手方に対し契約が成立するまでの間に、取引主任者をして重要事項を記載した書面を交付して説明をさせた。

正解：４　

肢１には「社員をして」、肢２・肢３・肢４には「取引主任者をして」という言葉が登場します。

この「をして」という言葉、初めて目にする人はビックリするみたいです。

「をして」って何！？ミスプリ？

何のことはない、これは使役（させる）という状況で使われる言葉で、「○○に」という意味です。

「取引主任者をして説明させる」だったら、「取引主任者に説明させる」ということ。

だったら普通に「○○に」と書け！

ってなもんですが、宅建業法の条文自体がこの書き方。法律というのは、どうも漢文調が抜けないみたいですね。

中国は南宋という時代のこと、揚さんというエラーイ役人がいました。この人の奥さんの羅さん、７０歳を過ぎているのに、冬の寒い朝には誰よりも早く起きてお粥を作り、召使いたちにふるまってから、召使いたちに仕事を行わせていました。

・・・揚誠斉の夫人羅氏、年七十余りなり。つねに寒月には黎明（夜明け）に即ち起き、厨（台所）にいたりみずから粥一釜を作り、あまねく奴婢にすすめ、然る後に之をして役に服せしむ。

南宋の羅大径という人が書いた「鶴林玉露」という本の一節ですが、見ていただきたいのは最後のところ。

之をして役に服せしむ

「をして」がありますねえ。「しむ」というのは、「させる」の古い言い方。

このように、漢文では通常「○○をして○○しむ」という言い方で使われます。だったらいっそのこと宅建業法も、

取引主任者をして説明せしむべし

なんてしてくれたほうが潔くていいんですが、「をして」だけ持ってきたもんですからハンパになってしまった・・・

さっきの話の続きですが、そんな夫人を見て息子が言います。

「寒いし、お母さんは年取ってるし、卑しい仕事なのに、なんでそんなことするの？」

夫人は答えました。

「召使いだって人の子です。明け方は寒いので、お腹の中に温かいものが入るようにしなければ。そうしてこそ、きちんと仕事ができるのです。」

と。

主従関係を超えた思いやりを息子に説いた一節なのですね。実際の取引主任者にも、このような思いやりが欲しいものです・・・

あっ、言い忘れてましたが、重要事項は、「契約前」に、「取引主任者をして」書面交付のうえ説明させなければなりません。

号外：未完成で他人物！？

2009-10-22T23:30:00+09:00

平成２１年

【問　31】　宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、Ｂ所有の宅地（以下この問において「甲宅地」という。）を、宅地建物取引業者でない買主Ｃに売却する場合における次の記述は、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているか。

ウ　Ａは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Ｃから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Ｃとの間で売買契約を締結することができる。

誤っている（と思いたい）

後日談→2009/12/2の合格発表に伴い、正解は「誤っていない（正しい）」と発表されました。

今回は、イレギュラーで、昭和以外の問題。本年度の本試験問題です。

この問題は、現時点（１０月２２日現在）においても見解が分かれており、どちらかというと「正しい」の方が優勢です。いくつかの予備校では「誤り」としていますが、どこも解説などは出していないようです。責任ある立場ですから、おいそれといい加減なことは言えないのでしょう。

ただ、それでは面白くないので、特に責任もない立場として勝手に書いてみたいと思います。

さて、本問につきましては、「宅建業法（第３３条の２）の解釈」に関わる話となるでしょう。解釈の仕方によっては、「正しい」「誤り」どちらの解釈もあり得ると思います。

宅建業法の条文

第三十三条の二　宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む。）を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

一　宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。）を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。

二　当該宅地又は建物の売買が第四十一条第一項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第一号又は第二号に掲げる措置が講じられているとき。

この条文を形式的に適用すれば、本問は二号の要件を満たしていますので、ＡはＣとの売買契約を締結できるということになりそうです。

出題者の意図も「正しい」であったと思われます。というのも、平成９年にこのような問題が出されているからです。→H9-45-4

このときは「４１条の２の規定による手付金等の保全措置を講じたときは」となっていたから二号の要件を満たしておらず、ＡＢ間の契約がない場合には一号の要件も満たさないから「誤り」だった。でも、これで３３条の２の規定を確認してくれるよね？二号は「４１条の２」ではなく「４１条１項」だというのがわかったでしょ。今度は「４１条１項」として出すからヨロシクね（きちんと過去問を勉強している人は正解してくれるだろう）。

こんなかんじだったのではないかと思います。

ただ、ことはそう簡単ではありませんでした。

ほとんどの受験生は、宅建業法の条文そのものではなく、そこに「独自のエッセンス（解釈）」が加えられたテキストで勉強しています。そのようなテキストを作成するのは、おそらく司法試験レベルの学習経験者、すなわち法の趣旨にさかのぼって解釈することを当然としている（リーガルマインドを持った）方々です。テキストにも独自のエッセンスが入ることは避けられません。

この「自己の所有に属しない宅地又は建物」についての３３条の２についても同様でした。条文の形式的適用を一歩進め（あるいは無意識に）、たとえ未完成でも「他人所有」であるならば、当然一号の要件をクリアしなければならないと考えるのは普通のことでしょう。テキスト（たとえばパーフェクト宅建）などにもズバリそう書かれているものがありますし、直接は書かれていなくてもそう思っているはずです。

そして、この解釈は確かに３３条の２の趣旨に沿っているものだと思います。

宅建業法第３３条の２の趣旨は、宅建業者が自ら売主となる売買契約において、「自己（宅建業者）の所有に属しない宅地又は建物」の売買から一般消費者である買主を保護しようというところにあることは疑いがありません。そんな不安定なものを取引する一般消費者を守ろうとしたものだということですね。

ここにいう「自己の所有に属しない」とは、文字通り、売主である宅建業者の所有に属していないということで、「他人所有である場合」と「所有権の帰属が議論できない場合」の２つに分けられます。

一般に、３３条の２の一号は他人所有の場合、二号は未完成の場合などとされることが多いようですが、そしてそれは決して間違いとは言えないのですが、最初から二号を「未完成の場合」と考えてしまうと非常にわかりにくくなります。「所有権の帰属」にスポットを当てて考えるようにしてください。それが３３条の２を考える上で大切なことです。

まず、「他人所有である場合」、民法では許されている売買契約（他人物売買）の締結が、原則として禁止されます。ただ、「宅建業者が当該物件を取得する契約を締結しているとき」や「宅建業者が当該物件を取得できることが明らかなときで国土交通省令で定めるとき」には、例外として許されることにしました。これが一号の例外であり、当該物件が宅建業者のものになるという法的な拘束がかかりますので、例外として許されるのはわかりやすいでしょう。

次に、「所有権の帰属が議論できない場合」も、禁止にしたいと立法者は思いました。未完成の建物などを想定したものであり、本来これに例外はないでしょう。だって、所有権の帰属が議論できない以上、どうしようもないですから。

ただ、ここで一つネックとなる条文が存在しました。４１条です。

同じ自ら売主制限規定の中に、「手付金等（当時は前金と呼んでいました）の保全措置が要求される場合」というものがすでにあったのです（３３条の２は、昭和５５年改正で追加されたもの）。そこでは、未完成物件の場合について一定の場合には保全措置を講じなければ手付金等を受領できない、となっており（４１条１項）、これは、未完成物件の場合にも売買契約締結が可能ということを前提としています。

この規定を無視するわけにはいきません。そこで、二号のような規定を入れざるをえませんでした。「所有権の帰属が議論できない場合」である未完成建物などの場合にも（必要となる保全措置を講じれば）契約可能。こうしないと４１条自体の前提を欠くことになりますので、いわば「入れるほかなかった」規定だと言えるでしょう。

この点、自己の所有に属しない宅地建物の売買の原則禁止を謳う３３条の２において、例外があるとすれば、本来は「自己（宅建業者）の所有に属しない」という点を解決する方向のものでなければならないはずです。

一号はこれに合致しています。二号はどうでしょうか？保全措置を講じたところで、「所有権の帰属」という点では何の解決にもなっていません。まさに、「入れるほかなかった」から入れた規定にすぎないのです。

ただ、ここで盲点になったのが、「宅地の場合は、未完成でも所有権の帰属がはっきりしていることがある（むしろ普通）」ということです。つまり、４１条をそのまま引っ張ってきたような規定の仕方ではいけなかったということで、「所有権の帰属がはっきりしていない場合」などという限定をつけるべきでした。そのような限定がないものですから、「未完成で他人所有の宅地」が一号と二号の両方に該当するような形となり混乱を招いているのです。

本問は、条文を形式的に適用するならば、二号に該当して契約可能とならざるをえません。
しかし、禁止されるはずの契約（他人所有の場合）が、「入れるほかなかった」規定によって息を吹き返す（保全措置あればＯＫ）などという、条文の一人歩きのようなことがあっていいのでしょうか。

私が「未完成で他人所有の宅地」であったなら、相当ビックリしたはずです。

え！？他人所有なんだけど・・・ホントにいいの？ラッキー！

みたいな(笑)

冗談はさておき、「未完成で他人所有の宅地」に関しては、「二号にいう（未完成の）宅地とは、所有権の帰属がはっきりしていない場合の話である」というような限定解釈をほどこすことで、「他人所有」であればそもそも二号の話ではない、一号をクリアする必要がある、という解釈をすべきものと思います。

ただ、このような解釈を有効とするためには、判例や通達（今は通達とは呼びませんが）によってお墨付きを与えられなければなりません。本件に関する判例や通達などがない以上、いくら上記の解釈を声高に主張してみても・・・というのが悲しいかな実情です。

諸悪の根源は条文の規定の仕方にあるのでしょう。単に稚拙であったのか（まとめて規定することでわかりにくくなるのは法律のお家芸です）、政策的な意図が含まれていたのかはわかりません。

指定試験機関の公式解答を指をくわえて待つしかないわけですが、いずれにしても、解釈の固まっていないような問題を出したのは迂闊でした。

「誤り」とした場合、指定試験機関の解釈が判例や通達と（少なくとも宅建試験において）同じような効力を持つというのも変な話ですし、かといって、「不動産取引に関する紛争の未然防止を図るとともに、適正かつ迅速な処理を推進して、消費者の保護と宅地建物取引業の健全な発展に寄与することに努めて」いる団体が、条文の形式的適用に甘んじて「正しい」と断言してよいのかどうか。苦渋の決断を迫られるところでしょう。個人的には「正しい」「誤り」とも両方正解にするほかないと思います。

しかし、絶対に出ないと思っていた論点だったので、ビックリしましたね。「あー出しちゃったよ」みたいな・・・

今回は、試験制度に変更があったということもあってか、他の問題文の文章にも「バタバタ感」が感じられました。

受験生としては、このような問題にかかわらず、確実なところをきっちり取って合格できる力をつけておかなければなりませんね。

→2009/12/2の合格発表に伴い、正解は「正しい」と発表されました。

「定めがあったら」で、かまへんよ！

2009-10-13T15:30:00+09:00

昭和６２年

【問 39】宅地建物取引業者が、媒介により宅地建物の売買契約を締結させた場合に交付すべき宅地建物取引業法第３７条の書面に関する次の記述は、誤っているか。

２　当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任についての事項は、特に定めがないときは、記入する必要はない。

誤っていない　

「記載する必要はない」ではなく、「記入する必要はない」となっているところがレトロです(笑)

この内容は、いわゆる「瑕疵担保責任についての定め（瑕疵担保責任の特約）」に関するものですが、３７条書面においては、定めがあれば記載すべき事項の一つとなっています。

逆に言えば、定めがなければ記載（記入）する必要はないということで、本肢の内容が正しいということについては問題ないでしょう。

３７条書面で一見やっかいに思えるのが、その事項が「必ず（定めの有無にかかわらず）記載すべき事項」か「定めがあれば記載すべき事項」か、ということです。

現に、本問の他の３つの肢は「契約の解除に関する事項」「移転登記の申請の時期」「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」について、定めがないときにでも記載（記入）する必要があるかどうかを問うものでした。どのように判断すればよいでしょう？

これらの区別のポイントは、契約の必須の要素に関わるものであるかどうかということです。

３７条書面は「契約書」ですから、契約の必須の要素に関わるものは必ず記載しなければなりません。

「当事者の氏名」「物件の特定に必要な表示」は当然ですね。そのほか、「代金や借賃の額」「代金や借賃の支払時期や方法」「物件の引渡しの時期」など、すべてそうです。買主や借主は代金や借賃を支払う義務が、売主や貸主は物件を引渡す義務があり、これらの義務は契約から当然に発生するものです。こうした観点から見てください。

上記に挙がっていないもので、契約の必須の要素に関わるものがありますね。売買契約（交換契約も含む）に関するものです。

そう、「移転登記の申請の時期」です。売主には物件の所有権移転登記の申請に協力する義務がありますから、その申請時期が「必ず記載すべき事項」となっているのです。

これに対して、「契約の解除に関する事項」「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」、そして上記問題の「瑕疵担保責任についての定め（瑕疵担保責任の特約）」はどうですか？

契約の必須要素に関わるものではなく、特約として定めることができるにすぎませんね。仮に定めたのだったら、トラブルがないように記載しておいてくださいということです（「定めがあれば記載すべき事項」）。

ほかの「定めがあれば記載すべき事項」についても同様のことが言えますので、各自でテキスト等を確認しておいてください。

なお、近年の改正で、「瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結等の措置についての定め」に関するものが「定めがあれば記載すべき事項」として加わっており、改正後まだ出題されていません。

これは、上記問題の「瑕疵担保責任についての定め」に関するものとは異なりますので注意が必要です。

改正点を、従来の「瑕疵担保責任についての定め」の規定中に無理矢理押し込んで複雑な表現となっているいきさつは→こちら（○37 条書面 - 「保証保険契約の締結等」に関する改正〔H18.12.20施行〕）を見てもらうとして、試験対策の一環として確認しておきましょう。

競売手続も試験範囲だっけ！？

2009-09-02T15:10:00+09:00

昭和５１年

【問　34】　宅地建物取引主任者に関する次の記述は、誤っているか。

４　物件説明書の記名押印は、専任以外の取引主任者も行うことができる。

誤っていない　

「物件説明書」って何？

一瞬思いますが、これはいわゆる「重要事項説明書」のことです。競売における物件説明書のことではありません（当たり前）。

重要事項説明書の記名押印を行うのは（説明自体も）、専任の取引主任者でなければならないということはありません。専任でない取引主任者でも問題なく行うことができますので、正しい文章です。

まあ、単にそれだけの問題なのですが、せっかくですので一瞬とまどった「物件説明書」という言葉にスポットを当ててみましょう。

この言葉、俗に３５条書面ともいい（宅建業法第３５条に規定されているから）、近年の試験では「重要事項説明書」や「重要事項を記載した書面」などという言葉で出てくることがほとんどです。テキストや問題集も、ほぼ同じでしょう。

それはそれでよいと思います。単なる「物件説明書」だと、解除や違約金に関する事項などの取引条件に関する事項等の存在が見えにくくなってしまいますからね。それに、競売手続における物件説明書などと混同してしまうかもしれません。

ただ逆に、「重要事項」と言ってしまうと、本来何に関する書面であるかということが忘れ去られがちになるおそれもあります。

あくまで、物件や物件に直接関係する者どうしに関して「重要な事項」ということなのに、

重要な事項でしょ？業者に支払う報酬だって、客にとっては重要だよね。なんで記載しないの？

こんな質問が寄せられることもあります。

報酬は、物件とは直接関係ないですよね。報酬は、宅建業者とお客さんが結ぶ媒介契約や代理契約において重要ということで、実際、媒介契約書面や代理契約書面には「報酬に関する事項」を記載しなければなりません。

つまり、３５条は、媒介業者や代理業者とお客さんの関係についてのものではないということです。

この問題を素材に、３５条が想定する場面をもう一度確認し、それぞれの内容を学習するようにしてみましょう。

tags:物件説明書重要事項説明書

オジンとオバンではなく・・・

2009-07-24T13:00:00+09:00

昭和５１年

【問　３】　相続に関する次の記述は正しいか。

１　被相続人の配偶者は、特別の事由がある場合を除き、常に相続人となる。

２　被相続人のオジ又はオバは、他に相続人となるものがいないときは、法律上当然に相続人となる。

１　正しい　

２　正しくない　

肢１は基本的な問題ですが、単に正誤が判断できたから終わりではいけません。

特別な事由

とは何であるかを確認しておきましょう。

「特別な事由」とは、相続放棄・相続欠格・相続廃除の３つですね。

宅建試験では、いったん何の変哲もないような形で出題しておきながら、後になってその内容をさらにつっこんだ形で出してくることが多いです。

ですから、過去問の学習をするときも、正誤の判断だけで終わるのではなく、その周辺知識まで丁寧に確認しておきましょう。

過去問を味わい尽くす

過去問の復習のしかたの一つとして覚えておいてください。

肢２は、「オジ・オバ」というカタカナにレトロ感が漂います（笑）

オジ・オバというのは、もちろん親の兄弟（姉妹）のことですが、法定相続人となれるのは誰かを覚えておけば対処できます。

肢１で見たように、配偶者は常に相続人となり、その他に子・直系尊属（父母や祖父母など）・兄弟姉妹が「第１順位・子、第２順位・直系尊属、第３順位・兄弟姉妹」の順で相続人となります。

ここでいう順位というのは、先順位の者がいれば後順位の者は相続人になれない、つまり「並立しない」ということです。子が相続人となる場合には、直系尊属や兄弟姉妹は相続人とはなれないということですね。

「被相続人の兄弟姉妹」であれば、子も直系尊属も相続人とならない場合に相続人となれますが、オジ・オバは、「被相続人の親の兄弟姉妹」ですからダメだということです。

では、問題。次の内容は正しいか。

・　被相続人のオジン又はオバンは、他に相続人となるものがいないときは、法律上当然に相続人となる。
・　被相続人のオトン又はオカンは、他に相続人となるものがいないときは、法律上当然に相続人となる。

※オジンとは祖父、オバンとは祖母、オトンとは父、オカンとは母のことを指すものとする。

絶対に出ない問題ですが、内容的には正しいです。

法定相続人

ひかえおろう！この営業の許可が目に入らぬか！

2009-06-25T11:40:00+09:00

昭和４９年

【問　29】　次の者は、宅地建物取引業者の免許を受けられないか。

４　営業の許可を受けた未成年者で、その許可を与えた法定代理人が、免許の申請前 5 年以内に宅地建物取引業に関し、不正又は著しく不当な行為をしたものであるとき

そんなことはない　

「営業の許可を受けた未成年者」という表現になっているところがミソですね。

これは言い換えれば「成年者と同一の行為能力を有する未成年者」ということなんですが、そう書いてしまうと、

ああ、成年者といっしょか、じゃあ大丈夫だね

と、正確に知らなくても答えられてしまいそうなので、あえて「営業の許可を受けた未成年者」という表現にしたのだと思われます。

法定代理人から営業の許可を受けると、その営業に関しては「成年者と同一の行為能力を有する」と扱われます。

つまり、その営業に関して行った行為を取消すこともできませんし、法定代理人により（法定）代理されることもありません。

いわば法定代理人の手から離れてしまうのですね。したがって、もはや法定代理人が欠格要件にあたるかどうかは関係ありません。

逆に、「成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」であれば、まだまだ法定代理人のお世話になっているということですから、法定代理人のチェックが必要となってくるのです。

このように正確に理解していれば、本問は「営業の許可を受けた未成年者」という表現を見た時点で正解を判断できます。あえて「営業の許可を受けた未成年者」という表現を使い、「その許可を与えた法定代理人が、・・・」として惑わす出題者にヒッカケられることもないわけです。

法定代理人から営業の許可を与えられると行為能力が認められるという内容は、「権利関係」で出てくるので、「宅建業法」の学習しかしていないうちはうまく結びつけることができないかもしれません。

この問題をキッカケにマスターしておきましょう。

男のなかの男、ならぬ、主任のなかの主任！？

2009-05-01T14:00:00+09:00

昭和５６年

【問　39】　宅地建物取引主任者(以下、本問において「取引主任者」という)に関する次の記述は、正しいか。

１　宅地建物取引業者の事務所に取引主任者が数名置かれている場合、その宅地建物取引業者が、このうちで特に主任と任命した者を、その事務所に置かれた専任の取引主任者という。

正しくない　

うーん、なんていうか。

取引主任者のうちで「特に主任と任命した者」が専任の取引主任者だなんて・・・

だったら、取引主任者の「主任」って？などという疑問がふつふつと涌いてきます。

すでに「主任」じゃん、みたいな（笑）

もちろん、専任の取引主任者とはそんな人のことではなく、宅建業者が事務所等に一定数を設置しなければならない人（取引主任者）のことです。

「一定数」というのはいいですかね？

事務所では従業員５人に１人以上、事務所以外で設置すべき場所には少なくとも１人以上です。

「事務所以外で設置すべき場所」については、確認しておいてくださいね。

なお、専任の取引主任者とは？と聞かれて、「常勤の取引主任者」なんて答える人がいますけど、

専任の取引主任者となるためには常勤でなければならない

ということであって、

常勤の取引主任者が専任の取引主任者となるわけではない

ということに注意しておいてください。

専任の取引主任者とは、あくまで「宅建業者に設置が義務付けられている取引主任者」のことであって、

はたまた、宅建業者が「（成年者である）専任の取引主任者」として申請（届出）した者が「専任の取引主任者」であるということで、

開業の際に必要で、変更があったら届出なければならず、・・というような人のことです。

そして、その人は「常勤でなければならない」という流れです。

つまり、「専任の」取引主任者であることが意味を持つのは、「宅建業者」にとってであって、取引主任者にとってではありません。

それが証拠に、取引主任者証の記載事項にはもちろん、主任者登録の登録事項にも、「専任」であるかどうかはありませんね。

逆に、宅建業者にとっては、「専任の」取引主任者の氏名は業者名簿の登載事項ですし、専任の取引主任者が変わると変更の届出をしなければなりません。

テキストなんかでは、「取引主任者」のところに専任の取引主任者の話が出てくることが多いので、かえってわかりにくくなってるんですね。

もしかしたら、この問題は、専任の取引主任者を宅建業者との関連でとらえなければならない、ということを言いたかったのかなあ。

そうだとしたら、さすが本試験問題です。

え、「債務名義」って何それ？私って勉強不足？

2009-03-30T10:30:00+09:00

昭和５０年

【問　38】　宅地建物取引業法に基づく営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

３　宅地建物取引業者との間に宅地建物の取引以外の債権を有する者は、債務名義によっても営業保証金から還付を受けることができない。

正しい　

「債務名義」なんて言葉、聞いたこともないかもしれません。

営業保証金から還付を受けることができるのは「宅建業の取引に関する債権」に関するものだけ、ということは知っているのに、知らない言葉が出てきてアタフタ・・・

なんてことになっては、今までの苦労も水の泡。そうならないように、というのが今回の話のメインテーマです。

「債務名義」とは、早い話、強制的な取立てのための「お墨付き」です。

いくら自分が債権を持っていると思っていても、いきなり債務者の財布からお金を抜き取ってはいけません。たとえ本当の債権者であっても、泥棒になってしまいます。

法治国家である以上、強制的な取立ては、公の機関（執行機関）にやってもらわなければならないのです。

では、執行機関はどうやってその人が債権者であることを確かめるのか？

主張を闘わせて、証拠でもって調べて、・・・なんてことはしません。

執行機関は、執行するだけ。

債権者と称する人が「お墨付き」を持って現れれば、何も言わず、執行してさしあげるのです。

その「お墨付き」が「債務名義」。

具体的には、裁判所で確定した判決や、確定していなくても仮執行宣言というものを付けてもらった判決、和解調書や調停調書、公証人などに作成してもらった一定の執行証書、などがあります。

まあ、確定判決をイメージしていればよいでしょう。

裁判で主張を闘わせて、証拠調べをして、無事に確定判決を得ることができれば、あとはそれを執行機関に持って行って執行してもらうだけ、という流れになります。

本問は、そんな「お墨付き」を持っていても、それが「宅地建物の取引以外の債権」についてのものだったらダメですよ、還付を受けることはできませんよ、ということを言っています。

「債務名義」に関してはこれを機会に覚えてもらえればよいのですが、本試験では、このように初めて聞くような言葉が出てくることもあります。

揺さぶりをかけてくるわけですね。

ここでユサユサと揺さぶられて撃沈するのではなく、揺さぶりに動じない強い精神力を身に付けましょう。

「債務名義」という言葉を知らなかったら、はずして考えてみる。

宅地建物取引業者との間に宅地建物の取引以外の債権を有する者は、営業保証金から還付を受けることができない

あーらあら、何てことはない。普段お目にかかっている内容そのままじゃないですか。

本試験の揺さぶりも、ほとんどはこのパターンです。

知らない言葉が出てきたら・・・

そんなの無視して考える！

そんなの関係ねえ！！（すでに古い）

これで１点、ゲッツ！（これも古い）

でも、基本的な内容を勉強不足で単に知らないだけ・・・ではいけませんよ（笑）

採草放牧地にも光を！

2009-03-05T12:10:00+09:00

昭和５０年

【問　22】　農地の権利移動又は転用は、農地法の規定により一定の場合を除き行政庁の許可を要するが、この場合における許可権限庁に関する次の記述は正しいか。

３　転用目的で採草放牧地のみを買い受ける場合には、その面積のいかんにかかわらず、都道府県知事の許可である。

正しい　

農地法といえば、農地がメイン。

なにせ、法律の名前が「農地」法ですからね。

で、どうしても片隅に追いやられがちな「採草放牧地」なのですが、あった、あった、ありましたよ。

「採草放牧地」のみに光をあてた問題が。

「転用目的で買い受け」ですので、農地法５条の問題。基本的には都道府県知事の許可なのですが、農地が４ヘクタールを超える場合には農林水産大臣の許可を受けなければなりません。

本問では、採草放牧地のみ、つまり「農地が４ヘクタールを超える場合」ではありませんから、基本どおり「都道府県知事の許可」でよいことになります。

したがって、「・・・都道府県知事の許可である」。

正しい。よろしい！ウォッホン！（笑）

ちょ、ちょっと待って！

「農地が」４ヘクタールを超える場合って、・・・やっぱり「農地」が基準！？

「採草放牧地のみ」って、「農地」がないってことの裏返しだったのね！（なぜか女性口調）

「採草放牧地」だけに光があたってるかと思ったら、そういうことだったなんて・・・

しょせん、・・・採草放牧地なんてラ、ラ、ラーラララ、ラーラー（古い）

なんてバカな冗談はさておき、本問は、

「採草放牧地」を出してきてビビらせ、「その面積のいかんにかかわらず」なんていかにも誤りの素振りを見せつつ、実は正しい

という、なかなか良い問題であると思います(^_^)

手付金「等」にご用心！

2009-02-11T23:40:00+09:00

昭和４９年

【問　35】　宅地建物取引業法上の語句の説明である次の記述は、正しいか。

４　手付金等…宅地又は建物の代金に充当される金銭で契約の締結の日以後、宅地の造成又は建築に関する工事の着手前に支払われるもの

正しくない　

今となってはまず出ることがないであろう「定義問題」。でも、出ないからといって重要でないとは言えません。むしろ、すごく重要。

「手付金等」という文言は、いわゆる自ら売主制限の「手付金等の保全措置」に登場する言葉で、宅建業者がお客さんから受領する手付金等については原則として金融機関等による保全措置（業者にもしものことがあったときのための担保のようなもの）を講じなければならないという内容に関するものです。

上記の問題のどこが間違っているかといえば、「宅地の造成又は建築に関する工事の着手前に支払われるもの」という部分。正しくは、「当該宅地建物の引渡し前に支払われるもの」でなければなりません。

まあ、この内容についてはテキストで詳しく学習してもらえばよいのですが、ここでは「手付金等」という言葉に少しこだわってみたいと思います。

近年の「手付金等の保全措置」の問題には複雑なものがあり、手付金のほかにも証拠金や中間金などを絡ませてくることもあります（例：平成13年問41）。

その場合に、「手付金等」という言葉の中の「手付金」に引きずられてしまう人がなんと多いことか。

え？中間金？そんなの知らないよ

手付金だったらわかるけど

これは、「手付金等」の「手付金」という言葉に意識がいきすぎていることが原因です。

どんな名目で支払われていようが、「宅地又は建物の代金に充当される金銭で契約の締結の日以後、当該宅地建物の引渡し前に支払われるもの」には、原則として保全措置が必要なんですね。

ただ、それ全部書くと長いでしょう。

なんかビシッと短くまとめるネーミングがほしいんですよね。

そこで、宅建業法を作った人が考えたネーミングが「手付金等」。

「宅地又は建物の代金に充当される金銭で契約の締結の日以後、当該宅地建物の引渡し前に支払われるもの」は手付金が代表だけど、それだけじゃないから。

「等」という言葉をつけとこう(ー_ー)!!

てな具合です。

いっそのこと、「手付金」とは全く関係ないネーミングをしてくれていた方がよかったかも。そうすれば、変に「手付金」という言葉に引きずられずにすんだのに。

その点で、この定義問題は、言葉づらだけでなく内容をしっかりと意識する必要があるという意味を含んでいて、非常に重要です（試験委員もそれを教えたかったのかも）。

さらには、これを機会に、「等」という言葉には、便利さとともに、ある種の危うさがあることを再認識しておくとよいでしょう。

ルールを作る側が、「等」という言葉を利用して、大事な情報を隠してはいないか。

ルールを適用される側は、しっかりと見ておく必要があります。

え？

お前も最初の方で「金融機関等による保全措置」に「等」を使ってるって？

たしかに<(_ _)>

正確に書くと長くなるもので、いろんなところで使っています。他意はございません(笑)